この記事では、「建築基準法違反の悪質な土地を購入してはいけない！」という話をしています。
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ブロック塀を擁壁に使ったらダメ
ブロック塀とは、「塀」であって、”建築物の地盤である土の力”を受けることを想定していません。
あくまでも敷地を囲い目隠し的な役割しか担えないので土の重さ（土圧）をかければ、長期的に傾く可能性が高いですし、地震時や降雨時には想定以上の荷重がかかるため倒壊する可能性もあり大変危険です。
(注)CP型枠ブロックと言って宅地造成等規制法によって大臣認定を受けた擁壁を除く。
危険なのに何故、土留としてコンクリートブロック塀が施工されてしまうのか。
施工直後の見た目は問題が無さそうに見えること。
上記に加えて、整備費用が一般的な鉄筋コンクリート造の擁壁や国土交通大臣認定を受けた擁壁よりも安いからです。コンクリートブロックは１個あたり900円ほど、一般的な鉄筋コンクリート造の擁壁と比べて価格としては10倍以上違います。
その分、土留用の擁壁は土圧を受けることができるのに対してコンクリートブロックは徐々に傾いていきます。
また、間知積擁壁（写真の手前側に写っている部分）は建築可能な面積が減少するのに対してコンクリートブロックは垂直ですから建築可能な面積が減ることもないですからコンクリートブロックを使いたくなるわけです。＊国土交通大臣認定擁壁でも垂直擁壁の製品有。
法律違反
もちろん建築基準法違反です（都市計画法に基づく開発行為の許可を取得している土地の場合には都市計画法違反）。
施工した者は罰せられます。具体的には建築基準法第19条第４項違反（１年以下の懲役または100万円以下の罰金）となります。加えて、高さが２mを超えている場合には建築基準法第20条違反（１年以下の懲役または100万円以下の罰金）となります。
とはいえ、罰金刑となる前に行政指導があるため、その時に改善が求められます。
＊違法ブロック塀が残っているのは、たまたま行政指導を受けて来なかっただけです。
こうしたケース。違反建築物のため再建築するためにはブロック塀を解体し、新たに法律に適合した擁壁を建築する必要があります。にも関わらずそうした内容を伝えずに売却してしまおうとする不動産事業者がいるんですよねー。
もちろん解体費用（できれば擁壁整備費用を含む）を差し引いて売却額を提示していればよいのですが、成約額が減れば仲介手数料が減るため、そうした対応を経ずに重要事項説明でもあやふやにしてしまうなんてことも・・・OUTな案件ですが、騙されてしまう人がいるので、土地購入を考えている方は本当に気をつけて欲しいです。
なお、建築物や建築物に付属する工作物（擁壁や塀、門など）をつくった時点で違法であれば改善しない限り一生涯違法であり、所有者が変わったからと言って違法性そのものが消滅することはありません。
また、民法第717条第１項では、瑕疵（＝欠陥）があることによって他人に損害が生じた時は工作物の占有者は被害者に対してその損害を賠償する責任を負うと定められています。過去には熊本地震の違法ブロック塀によって被害を受けた遺族が所有者に対して約6800万円の損害賠償（現在係争中）を起こしています。
（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
民法第717条第１項
第717条 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
宝塚市では、違法コンクリートブロック擁壁（１m）等に対する約4,200万円の損賠賠償などもあります（関連記事：https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/mag/na/18/00009/122600031/）。
ですので、土圧を受けるコンクリートブロック塀の安全性を証明できていない土地は絶対に購入しないでください。購入してもよいときは、解体の上、擁壁を築造することが確約できる場合のみです。
ということで以上となります。こちらの記事が参考になりましたら幸いです。
その他：お役立ち情報
コンクリートブロックを所有していて解体の上、擁壁を築造する場合には「宅地造成等規制法（令和４年改正により「宅地造成及び特定盛土等規制法」に改称）」に基づく擁壁の築造ができる業者を選択するようにしてみてください。
