先日（10月５日）、令和３年７月１日時点の地価調査結果（基準地価：都道府県が公表）が公表されました〜〜！
基準地価とは、国土利用計画法にもとづき、都道府県が７月１日における基準地の１㎡当たりの価格を判定するもので、毎年、９月下旬から10月上旬ごろに公表される土地取引の指標です。
国が公表する１月１日時点の地価公示を補完する役割を担っており、基準地価の役目として「土地の取引価格の指標を示すことにより適正な地価の形成に寄与することを目的」を有しています。
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もしかして・・・無理でしょ！？と思いました？確かに一理あるかもしれないのですが、今は”なんかやってるわ”くらいに温かい目でみてくださいませw
福島県・茨城県の平均地価
令和３年７月１日における福島県の住宅地の平均は、23,400円/㎡(前年23,300円/㎡)となり、平均として100円増加しています。また、商業地については、45,600円/㎡(前年45,700円/㎡)と、前年に比べて100円減少している結果となっています。
一方で、茨城県の住宅地の平均は、32,400円/㎡(前年も同様に32,400円/㎡)、商業地は、65,400円/㎡（前年65,100円/㎡）と300円増加しており、福島県とは傾向が真逆です。
この記事では、以前の記事で、いわき市内で人口が増加しているとして紹介した泉地区に焦点を当てて、地価の傾向がどのようになっているのか解説していきたいと思います。
いわき市泉地区における地価の傾向
下表は、令和３年１月１日時点（一部の地点では７月１日時点）の地価動向（2016年-2021年）を示したものです。
泉地区の基準地価で最も高い地点である泉町二丁目５−８は、平米あたり59,900円となっており、この５年間で13.4%上昇しています。
| 基準地価の地点 | 居住誘導区域 | 2016年価格(円/㎡) | 2021年価格(円/㎡) | 変動率 (2016-2021) |
|---|---|---|---|---|
| いわき市泉町下川字稲子塚7-2 | × | 30,000 | 32,600 | 8.7% |
| いわき市泉町本谷字堀ノ内27 | × | 8,500 | 8,600 | 1.2% |
| いわき市泉町五丁目14-13 | ○ | 51,500 | 58,000 | 12.6% |
| いわき市泉もえぎ台一丁目25-8 | ○ | 41,500 | 44,200 | 6.5% |
| いわき市泉町二丁目5-8 | ○ | 52,800 | 59,900 | 13.4% |
| いわき市泉ケ丘一丁目19-16 | ○ | 40,500 | 48,000 | 18.5% |
| いわき市泉町滝尻字南坪73-6 | ○ | 33,800 | 38,600 | 14.2% |
上記の表をご覧いただくと分かるのですが、この５年間で最大で約２割上昇している地点（泉ケ丘一丁目19-16）があることが分かります。
その他の地点（居住誘導区域を除く）でも平均的に10%以上上昇しており、地価が上がり続けていることがよく分かると思います。
なお、居住誘導区域とは、立地適正化計画というコンパクトシティの形成を推進していこうとする計画のことで、いわき市さんの場合には、令和元年に策定しています。（注：いわき市では、居住誘導区域という表現は使用せず、まちなか居住区域としている。）
この立地適正化計画ですが、全国の地方都市で計画策定が進められています。
極論を言うと、居住誘導区域は将来（約20年先）も人口や人口密度を維持または増加させていこうとする区域のことで、土地取引上、将来にもわたり土地の価値を担保させていきたいのでれば、この居住誘導区域は絶対に外せない条件です。
泉地区は土地の上がり方がいわき市内でも顕著ですが、いわき市平を中心に全体的に住宅地や商業地の地価の上昇が進んでいる状況にあります（次回以降の記事にしたいと思います）。
とはいえ、地価上昇の傾向が例えば土地取引の傾向として肌で実感しているのは不動産業者の方々ぐらいかと思います。実際、賃料にはあまり反映されていないのではないかと思います。
では、この上昇傾向に対していわき市民の所得はどのような推移しているのかと言うと、次のようになっています。
いわき市民の年収の推移
住宅・土地統計調査によると、平成25年から平成30年の５年間においては、世帯年収が700万円未満の割合が減少したのに対して、700万円以上の割合は上昇していることが分かります。
700〜1,000万円未満は約1.0%の上昇、1,000〜1,500万円未満は約0.6%以上の上昇、1,500万円以上は約0.5%の上昇が見られます。比較的年収が高いとされる世帯（世帯年収700万円以上）が上昇しているんですよね。
| 年収階級 | 平成25年調査 | 割合 | 平成30年調査 | 割合 |
|---|---|---|---|---|
| 300万円未満 | 46,860 | 38.0% | 52,130 | 37.3% |
| 300～500万円未満 | 34,600 | 28.1% | 36,710 | 26.3% |
| 500～700万円未満 | 18,430 | 15.0% | 20,570 | 14.7% |
| 700～1000万円未満 | 10,620 | 8.6% | 13,400 | 9.6% |
| 1000～1500万円未満 | 4,260 | 3.5% | 5,720 | 4.1% |
| 1500万円以上 | 1,030 | 0.8% | 1,860 | 1.3% |
| 不詳 | 7,450 | 6.0% | 9,260 | 6.6% |
この結果の受け止め方は難しいですよね。
いわき市の場合、世帯年収のボリュームゾーンは約４割が300万円未満となっている点です。
・・・世帯年収です。
・・・所得ではありません。
高齢化の進展に伴って増加しているものと考えられますが、それでも世帯年収が500万円未満で暮らされている方が約64%という結果です。
利益が出ている個人事業主の方を含めたとしてもですよ、
・・・多くがサラリーマン世帯だと仮定すれば、住宅への投資は厳しい状況が続いていると思います。
このような状態が続いてしまい、郊外の住宅地が選ばれるようになってしまうと、郊外への人口移動が進んでしまい、コンパクトシティの形成を難しくさせてしまうことになります。
なんとかして世帯年収のボリューム層を300万円以上に持っていきたいですよね。
（わたしも微力ながらこのサイトを通じて考えていきたいと思います。）
話は戻りまして、年収が高い世帯のボリュームが増加してる状況をみれば土地価格が増加していることも理解できます。
ちなみにですが、どの都市も同じなのですが、「世帯年収」の上昇、つまり市内GDPを上昇させていく取り組みが求められている状況にあると思います。
今回の記事では他都市の世帯年収をまとめてはいませんが、茨城県といわき市との差は歴然です（次回以降の記事で書きたいと思います。）
ということで以上です。
標準地価の状態と世帯年収の動向を知ることで、地域経済の実態が見えた方がいらっしゃったら幸いです。
また、記事にします。それでは〜〜〜♪
