この記事では、福島県及び宮城県内の「がけ条例（がけ規制）」について解説しています。記事を読み終えた後は、崖下又は崖上での土地取引時のお客さんへの説明、また、建築予定であればスムーズに計画を進められるはずです。
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がけ条例とは？
がけ条例とは、各自体の「建築基準法施行条例」で定める崖下・崖上での建築を規制するための条例をいいます。大元の根拠法は、建築基準法第19条となります。同法第19条では次のようにざっくり（笑）と書かれており、具体的な運用方法は各自治体に委ねられています。
(注)厳密には、建築基準法第40条の規定により定められる地方自治体の条例が「がけ条」となります。
（敷地の衛生及び安全）第19条
建築基準法第19条第４項
建築物の敷地は、これに接する道の境より高くなければならず、建築物の地盤面は、これに接する周囲の土地より高くなければならない。ただし、敷地内の排水に支障がない場合又は建築物の用途により防湿の必要がない場合においては、この限りでない。
２ 〜 ３（略）
４ 建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない。
↑↑↑の第４項には、「建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない。」と規定されていて、崖崩れの恐れがある場合には、安全措置を行う必要があるのですが、ご覧のとおり”法律は抽象的表現”となっており、具合的にどのようなケースで擁壁等の措置を行う必要があるのか不明です。
そのため、建築基準法第40条の規定に基づく「条例」の出番です。
このことから、自治体ごとに崖下・崖上での建築制限が異なるのが特徴です。業務エリアが全国の方であれば、各自治体の異なる崖制限に苦慮したことがあるはずです。
また、不動産取引においては、建築物自体を建築することが可能かどうかによって土地価格にダイレクトに効いてくるため、非常に重要な規定です。
ちなみに「がけ条例」と検索する方が多いですが、丁寧に解説を行っている仙台市さん以外であれば検索にヒットすることは困難かと思うので、わたしのサイトを参考にしてもらえれば幸いです。崖上・崖下建築で困っている方がいれば、このページを教えておげてください♪
福島県内の「がけ条例」
福島県内は、「福島県建築基準法施行条例」において次のように規定されています。
(がけ)
福島県建築基準法施行条例第１項・第２項
第5条 この条において「がけ」とは、地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす土地をいい、「がけ高」とは、がけ下端よりその最高部までの高さをいう。
2 高さ2メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の2倍以内の場所に建築物を建築し、又は建築物の敷地を造成する場合は、構造耐力上安全な擁壁を設けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一 堅固な地盤を切って斜面とするがけ又は特殊な構造によるがけで安全上支障がないと認められる場合
二 がけの下に建築物を建築する場合において、当該建築物とがけ下端との水平距離が20mを超える場合
三 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(平成12年法律第57号)第6 条第 1 項に規定する土砂災害警戒区域又は同法第8条第 1 項に規定する土砂災害特別警戒区域に建築する場合
条例における通則として、30度を超える斜面については、「がけ」として適用され、高さ２mを超えるがけの下端からがけ高の２倍以内に建築（敷地造成）を行う場合には、擁壁を設置しなければならないとする規定です。
＊がけの高さの２倍の範囲に建築物の建築又は建築敷地の造成を行う場合には、崖には擁壁等の措置が必要となる。
この規定については、建築基準法に基づく擁壁を設置することが必要ですが、都市計画法に基づく開発行為により造成する土地については、都市計画法に基づく擁壁（技術基準は宅地造成等規制法）が設置されていれば、この条例に基づく新たな擁壁の設置は不要です。
（注！）古い擁壁の場合には、正しく維持管理されているか（水抜き穴の状況、はらみ、クラックなど）確認して、安全性を目視でチェックする必要があります。このチェックを正しく行わないで土地取引や建築計画を起こしてしまうと、後々のトラブルとなる可能性が非常に高いので、少しでも気になる箇所があれば、専門家（建築士）に判断を委ねてみることをおすすめします。
＊がけの適用除外（第１号：特殊ながけ等 第２号：崖下から20m超 第３号：土砂災害特別警戒区域）
話を戻します。
適用除外となる第１項第１号では、先ほど説明した内容に加えて、急傾斜地法に基づく急傾斜地崩壊危険区域内であれば、自治体によって崖の法面保護対策をおこなっているケースがあるため、その場合には、崖の安全性が確保（担保）できていると判断できれば、第一号を適用されることも可能（※確認審査期間との十分な協議が必要）
また、擁壁を設ける必要がないものとして、第１項第一号に規定される「堅固な地盤を切って斜面とするがけ又は特殊な構造によるがけで安全上支障がないと認められる場合」ですが、宅地造成等規制法施行令第６条第１項に該当する場合となります。
＞＞＞詳細記事：擁壁の設置が不要な崖（内部リンク）
次に、第二号ですが、この規定は崖から建築物を物理的に離す規定です。崖の下端から20m超を離す必要があります。建築物となっていますので、水平投影で見たときに樋（建築物の一部）などが重なっていると20mの範囲内と判断されますので注意が必要です。
最後に第三号ですが、これは、土砂災害防止法に基づく特別警戒区域と警戒区域の中で建築する場合です。土砂災害防止法に基づく特別警戒区域内（いわゆるレッドゾーン）では、居室を有する建築物を建築する場合に、建築基準法施行令第80条の３に基づき擁壁等の設置が必要となるため条例を適用する必要がないためです。
補足ですが、警戒区域（いわゆるイエローゾーン）では、土砂災害防止法に基づく制限が何もないです。つまり、どのような制限も受けませんから、建築の際には建築士としてどのように崖の安全性を考えているのか建築基準法第19条第４項に基づく考え方の整理が必要となります（・・・おそらく条例を修正した方が良いと思います。）
茨城県内の「がけ条例」
茨城県内の「がけ条例」は茨城県建築基準法施行条例（東海村や大洗町、那珂市などは適用）と特定行政庁を有する自治体の条例がありますが、全て同じ基準となります。
なお、福島県内とは異なる考え方です。
がけの定義については、斜面勾配30度超かつ高さ２mと同じですが、適用除外の規定として、がけ高の２倍離す距離の始点はがけ下建築であればがけ上端から、がけ上建築であればがけ下端から２倍を計測することとなります。
※:2023.8.22以前は下図が上記テキストと相違がありました。下図を修正しましたのでお詫び申し上げます。
ご指摘いただきました方には御礼申し上げます。なお、以前の図は下図よりも安全側となっておりました。
＊崖下端（崖上端）から崖高さ２倍の範囲に建築物の建築又は建築敷地の造成を行う場合には、崖には擁壁等の措置が必要となる。
次にがけ条例が適用除外となるケースです。
＊がけの適用除外（安全上支障のないがけ等、安息角以下に基礎底盤、待ち受け擁壁など）
がけの形状又は土質により安全上支障がない部分（つまり、宅地造成等規制法第６条）については、擁壁等の設置を要しないと規定されています。また、都市計画法に基づく開発行為により設置された擁壁なども「がけ条例」の対象外となります（メンテナンスが正しく行われているケース）。
※宅地造成等規制法第６条の関係については、別記事にする予定です。
また、茨城県の特徴として、がけ上建築における斜面の安息角以内に建築物の基礎を入れる方法（一般的には、30°以下の線よりも下に基礎底盤を設置し、敷地に対する擁壁の安全性を考慮（担保）しない方法）。
がけ下では、建築物の一部を鉄筋コンクリート造にしたり待ち受け擁壁を設置するなど、土砂災害防止法に基づく特別警戒区域内での建築時に適用される建築基準法施行令第80条の３に近い制限を適用することが可能とされています。
＞＞＞YamakenBlogさんにおいて建築基準法施行令第80条の３を解説されているのでリンクを貼っておきます。（https://blog-architect.me/2018/08/11/土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）での建築/）
(がけ)
茨城県建築基準条例・日立市建築基準条例・ひたちなか市建築基準条例・水戸市建築基準条例第５条第１項・第２項
第5条 高さ2mを超えるがけ(こう配が30度を超える傾斜地をいう。以下この条において同じ。)の下端(がけの下にあっては、がけの上端)からの水平距離が、がけの高さの2倍以内の位置に建築物を建築し、又は建築物の敷地を造成する場合には、がけの形状若しくは土質又は建築物の位置、規模若しくは構造に応じて、安全な擁壁を設けなければならない。ただし、がけの形状又は土質により安全上支障がない部分については、この限りでない。
2 前項本文の規定は、がけの上に建築物を建築する場合において当該建築物の基礎ががけに影響を及ぼさないとき又はがけの下に建築物を建築する場合において当該建築物の主要構造物(がけくずれによる被害を受けるおそれのない部分を除く。)を鉄筋コンクリート造りとし、若しくはがけと当該建築物との間に安全な施設を設けたときは、適用しない。
＞＞＞急傾斜地崩壊危険区域に指定されている場合、茨城県内では災害危険区域となるため、住居を有する建築物の建築が原則禁止されています。詳細はこちらの記事（内部リンク）をご覧ください。
一般的な崖条例のルールについて
全国的な崖条例のルールについてはYamakenBlogの方にまとめておりますので、良かったらご覧ください。
まとめ
「崖（がけ）」とは、角度が30度超かつ高さが２m超のものをいいます。
敷地周囲20mの範囲にそうしたθ＞30°・H＞２m超崖がある場合には、建築確認申請時にチェックの対象となるので、必ず敷地調査が必要となります。最後に調査等のポイントをお伝えします。
- 大原則、崖に近接して建築しない！（本当に危ない）
- 高さ２m超の「擁壁」は、建築確認申請又は開発行為（都市計画法）に基づく設置されたもの。どちらも行政（建築指導部局・開発行為指導部局）で確認することが可能
※新都市計画法制定以前に造られたミニ造成地の「擁壁」は建築確認申請を受けていないケースがあります。建築確認申請を受けていない擁壁の場合には、安全性の担保が困難なため、建築物を崖から離すのが一般的な考えとなります。
※道路法に基づき道路付属施設として設置された「擁壁」は、宅地造成用として設置されたものではなく道路交通の安全性を確保するために設置されているため目的が異なることから安全性の担保を示すことが困難なケースが多いですので、特定行政庁に相談してください。 - 適法に設置された「擁壁」であれば、メンテナンス（水抜き穴の状況、はらみ、傾き、クラックなど）がされているかチェック
- 「擁壁」が設置されていない崖に面して建築する場合には、擁壁の設置等が必要
- 予定建築物が土砂災害特別警戒区域（いわゆるレッドゾーン）に入っている場合に、居室を有する建築物を建築予定の場合には、建築基準法施行令第80条の３が適用され、RC造の壁の設置などが必要
以上となります。参考になりましたら幸いです。
その他：為になる情報
がけ（崖）下・がけ（崖）上での建築や不動産取引においては、将来的な崖崩れなどのリスク回避が重要となります。物理的な危険性もさることながら、売買しづらいですから、先にどのようなリスクがあるのかを知っておくことが大切です。
こちらの書籍では、①「民法やがけ条例をはじめとする規制の内容や現地調査を実施する際の留意点等をQ&Aで解説」 、②「実際の紛争事例を掲げて予防・対応のポイントを示している」、③「宅建業務に精通した弁護士が共同で執筆」の特徴があるので、がけ（崖）に悩みがある場合は購入して良いと思います。
＊紙よりもKindleの方が安いのでおすすめ。
