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立地適正化計画とは？
いわき市、日立市、ひたちなか市、水戸市といった常磐線沿線の主要都市では、既に「立地適正化計画」を策定しています。
立地適正化計画とは、都市再生特別措置法に基づくコンパクトシティの形成を推進する計画のことで、いわゆるコンパクトシティを形成していくため、各自治体が国の指針等を参考として居住を誘導する「居住誘導区域」と、医療や商業、福祉といった日常生活に必要不可欠な都市機能を誘導する「都市機能誘導区域」を定めることとされています。
こちらは、日立市の将来人口予測ですが、めちゃめちゃ下がってますよね。2015年に約18万人だった人口が2040年には13万人、2060年には約８万人まで減少することとなります。
この状態で、市街地の面積を縮小させずにいると、都市内部がスカスカ（空き家が増えて歯抜け状態）になり、あらゆる経営（医療、商業、福祉など）が非効率となります。
例えば、ウーバーイーツでイメージしてもらうと分かりやすいのですが、自分が配達員として半径500m以内に人口が１万人居住しているケースと、半径500m以内に人口が５千人の場合、どちらが稼ぎやすいですか？答えは一目瞭然で、前者の半径500m以内の人口１万人の場合です。
なお、ちょい詳しく話すと、コンパクトシティは中山間地域の方々を市街地に誘導するための政策だと言われることがありますが、”ウソ”です。と言うのもコンパクトシティの形成は、都市のフリンジ（市街地の端の部分、まちと田園の境界付近）の課題を解決するための手法です。太ってしまった体をダイエットするようなものです。
そう、山奥の山間部の人達を市街地に移住して下さいと言う計画ではない。
とはいえですが、自分の移動手段がなくなる前に、山間部に住んでいる方々は市街地への移住を進めたい思いはどこの自治体でもあるはずです。
少し難しい話に聞こえると思うので、立地適正化計画のポイントを簡単に伝えると次のようなもの。
- 居住誘導区域外（都市機能誘導区域外）は公共交通の利便性の低下、日常生活に必要な機能低下
- 居住誘導区域外は資産価値が減少
- 居住誘導区域外は災害の発生の恐れのある地域が存在
逆に、居住誘導区域内ですと、日常生活の利便性が一定程度維持されるとともに、土地の資産価値の維持・向上、災害リスクの低減につながるわけです。
この誘導区域については、用途地域（建築立地をコントロールする都市計画）内に指定されることになっている関係上、これまで、「どこの土地が将来性あるの？」という疑問に対して機械的に正解を導き出せるようになっています。
従来は、コンサルタントや不動産業者に依頼して、将来性の高い土地や自身の条件に合うような土地を探すコストが生じていたわけですが、誘導区域内であれば、一定の価値を担保することができるため、誘導区域内であることを土地を探す条件としておけば、将来的に優位に働くのです。
簡単な話、農林漁業を営んでいる方を除けば、住宅を建てたいなら誘導区域外は絶対にダメです。もちろん資産価値的視点もありますが、地球環境にも悪い影響があるからです。
地球環境への影響としては、郊外に住宅がまばらに立地すると、どうしても人口密度が低い地域となるため、水道、下水道、道路、橋梁、電気通信等の維持の観点からみると極めて非効率です。
車を持つことで人が動く移動範囲が伸びた一方で、都市が本来の能力に似合わない激太りを起こしてしまった（つまり、病気を抱えている）。
この課題を解決するためには、都市計画・経済の理論上、市街地の人口密度維持を図っていくコンパクトシティが重要となり、結果として、立地適正化計画で定められる居住誘導区域は、日常生活上の利便性が維持される（と言うよりは、周辺土地の価値が勝手に下がっていく）ようになります。
ただし、このバイアスが成立する条件として、真面目に各自治体が立地適正化計画を策定しているかどうかです。
次回以降、各主要都市の立地適正化計画と不動産資産価値・居住場所選定などの観点から詳しく解説していきたいと思いますので、是非、読みたいという方はインスタのストーリーにいいねください。
補足：立地適正化計画が公表されると届出義務が発生
立地適正化計画は「ゆるやかな人口誘導」と言われているのが、この届出制度のためです。届出制度とは、居住誘導区域外・都市機能誘導区域外において一定規模以上の建築・開発行為を行う場合に立地適正化計画を策定している自治体に対し、行為着手の30日前までに提出する必要があります。
