【水戸からいわきでの土地探し】線引きと非線引きって何が違うの?という疑問に答えます。

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それでは、今回は「線引きと非線引き」の違いを分かりやすく解説していこう思います。

こちらの記事を読むことで、不動産取引の担当者、住宅用の土地やこれから飲食店・物販店舗の開業を考えている方で土地探しをしている方の参考になるではずです。

線引きとは?

はじめて「線引き」という用語を聞くと、ほんと何のこと??ってなると思うんですよね。
わたしもそうでした!!

「線引きとは」正式には、”市街化区域と市街化調整区域”を分ける都市計画制度のことをいいます。

なお、都市計画区域については、無秩序な開発を防止し、農林漁業との調和を図る観点から、都市の整備・開発・保全を行う場合に指定される区域となります。詳細な基準は政令と省令に規定されるのですが、今回の記事では知っていても使えない知識なので省略します。

分かりやすく説明すると、市街化区域とは、〝市街化を促進する区域〟といいまして基本的に建築物を建築することが可能な区域のことをいいます。

一方で、市街化調整区域とは、〝市街化を抑制する区域〟といいまして、原則として建築物を建築する事ができない区域となっています。

つまり、線引きとは、都市計画区域の中に建築を促進する区域とそうではない区域(コントロールする区域)を定めることをいい、その名のとおり線を引く行為から線引きといいます。

なお、これを正式には区域区分制度といいます。不動産業界や都市計画業界では、この区域区分を”線引き”と言っています。

こちらは線引きを行っている日立都市計画区域の例です。

下記の都市計画図と見てもらうと非常に分かりやすく、線が引かれている事が分かると思います。

*出典:日立都市計画区域図

市街化区域には用途地域といって、建築物の用途を制限・コントロールする地域が定められ、例えば「第一種低層住居専用地域」であれば、低層の戸建て住宅や兼用住宅、公共公益施設のみの建築しか認められていません(良好な住環境を確保するために設定します)。

一方で市街化調整区域については、用途地域は定められず、原則として農林漁業従事のための施設やそうした方々の日常生活に必要な最低限の施設のみ許可されます。

市街地の拡散防止が目的です。

イメージしていただくと分かりやすいのですが、みんな好き勝手に建築したら、道路や水道、下水道を多くつくらないといけなくなったり、緑地面積が減少することで既成市街地の災害リスクも上昇、さらには市街地の人口密度の低下を招いて密度に支えられる商売が成り立たなくなっていきます。

非線引きとは?

*出典:高萩都市計画区域図

一方で、「非線引きとは」、上記の区域区分を行っていない都市計画区域のことをいいます。

市街化調整区域を設定しない都市とは、線引きを行っている都市に比べて郊外への開発圧力が低く、一般的に経済的にも脆弱である事が多いため、行政側でコントロールを強化する必要がないケースです。

では、線引き・非線引きとなる区域区分はどういった都市が線引きするのか。

これについては、都市計画法に規定されているのですが、首都圏・近畿圏・中部圏・指定都市+中核市などと覚えておけばOKです。水戸から仙台エリアの都市計画区域の有無については、以前の記事に書いてあるので確認してみてください。

>>関連記事:水戸・いわき・仙台間の都市別の人口や面積などを解説

ではここからが大事なところです!線引きと非線引きの大きな違いと、土地探しではどちらが有利かです。

線引きと非線引きの違いのまとめ

一部、繰り返しの説明になってしまいますが、大きな違いは建築物の建築を抑制している区域があるかどうかです。

仮の話になりますが、多少不便であっても車を移動手段の最有力機関として利用していくのであれば、非線引き区域内で全く問題です(非線引きであっても中心駅はあるので、そうした駅の近くに住むのが良いと思います)。

また、不便な地域であるほど、地価が低いため購入金額を第一に考えるのであれば非線引きがいいでしょう。

しかしながら、衣食住に困らずに便利に暮らしたいのであれば線引き都市の市街化区域一択かと思います。

さらに、近年では立地適正化計画(都市再生特別措置法)といってコンパクトシティの形成が各都市で進められています。

この計画では、市街化区域の中に居住を誘導していく”居住誘導区域”が定められているので、将来の人口減少下でも資産価値維持を期待するのであればなお良いです。

線引き非線引き
市町村の分類比較的規模の大きい都市(数十万人以上)
*生活圏を一体とする市町村の共同体
規模の小さい都市(数万人程度)
*生活圏を一体とする市町村の共同体
特徴市街化区域と市街化調整区域が指定市街化区域と市街化調整区域は指定されない
建築市街化区域:建築可
市街化調整区域:原則建築不可
建築可(一般的には用途地域の制限に従う)
土地購入おすすめ度市街化区域のみ
*住宅系であれば居住誘導区域が良い
*事業系であれば都市機能誘導区域が良い
・田舎暮らしが好きな人には可
・駅の近くであれば生活は便利

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それでは以上となります。また〜〜〜♪